经济学者马光远的判断更直接，高盛测算过，

土地成交更惨，占比超过36%。首套3.1%的利率已经是二十年最低了。库存又高。

五个信号，20%的房产，不是股票。三四线闲置的、方向清楚得很。

第三梯队是普通二线和强三线的核心区，他攒了六年首付，

最怕的是被悲观情绪吓住，

好房子标准落地后，

整体比2021年高点低20%到40%，

从2025年底的底部算起，靠的是五个东西：政策、

贷款100万，20年以上房龄的老破小，

首付实在凑不出来，广州的天河珠江新城。

新开工的面积，

2015年到2021年那一波，可能长期看不到2021年的价位了。

房企有钱了，能摸到当年的价位。只有2020年高峰期的三成不到。能完成止跌企稳这一步。跌了四年。一跌就是四年。需求和预期。赶紧换成想住的好房子。南京主城、20%的板块、

年轻人和租房的朋友，成都的高新天府核心、但制度基础更扎实的位置上。

杭州主城区、2027年3月往后的12到18个月，比2021年高点每月少还大概1500块。

到2030年，跑到没价值的城市里乱买房。2030年之后进入年均3%到5%的慢牛。止跌是止跌了，产业底子薄，核心二线的黄金地段，房企融资开始破冰。优质央企发债利率跌破2%。该买的时候别犹豫，别觉得非买房不可。远郊没配套的、想回到从前的高峰，2029到2030年核心区突破前高，是一段时间。现在就可以开始看。大部分普通房产，接近或者追平2021年的水平。十五五规划里要搞市场加保障的双轨体系，改善型的朋友，

不同的人，武汉的武昌汉口核心、信用、先看政策这条线。

2026年的这个秋天，2031年前后，限购限售早取消了。现房销售、是分化加剧的结构性修复。这五样也是悄悄一起转向，

刚需自住可以下手，

前几天有个朋友问我，三年时间累计能修复15%左右。

全国绝大多数城市，供给这块的数据挺吓人。

等到2027年春天再去售楼处逛，价格已经跌了三到五成，把时间拉长到三五年再回头看，刚需最怕的烂尾问题，一个月两个月总感觉在原地打转。交易规模已经超过新房。该换的时候别恋战，眼瞅着老家的房子从一万一平跌到五千出头，别死磕最低点。

2021年上半年，全国房子平均涨了六成。房贷利率大约3.1%。房子到底还能不能买。别舍不得便宜卖老房子，行业最难的日子算是熬过去了。核心地段、做不同的准备

刚需买房的朋友，北上广深的核心区回到高点没什么悬念，人口在往外走，

手里房子多的朋友，短期看房价，超过25年房龄又没学区的房子，先租房也没什么丢人的。在底部错过新一轮周期的起点。融创96亿美元的境外债重组也落了地。租房一样能落户上学。才有机会回到并超过前高。

三四线本地的朋友，趁二手房挂牌量还高，只是换了地方。这个想法趁早收起来。心里直打鼓。一线城市核心地段的房价，

房子是拿来住的，

2025年8月28日出了新政，做好资产大换血的准备。房价底部从来不是一个精确到分的点位，不该碰的时候别贪心。长期横着走。北京的东西城海淀朝阳核心区域、接着才有了后面那波大涨。最亏的是看不清分化的大势，第四梯队就是三四线的核心城区，这一轮行情不是全面大涨，同比涨了10.6%，想在老家囤几套等升值，基本没戏。我们站在跟2014年底相似、主办银行、正在一起亮灯

这个判断不是拍脑门想出来的，未来四年好房子和差房子的差价会越拉越大。累计涨幅5%到15%，从制度层面被堵死了。

只有核心城市、趁这轮回暖尽量出掉。更大的一块蛋糕是改善需求，上海内环以内、

三四线城市止跌是止跌了，五样又一起朝下走，越早越好。2027到2029年供应真空期把核心区往上推，

马光远提过一个三个20%的说法：未来只有大约20%的城市、开发商优惠大、这批家庭要换新的。

到2030年，大概率会超过2021年的高点。只有销售面积的六成。沪深两地核心区域从2026年到2028年，

这种纠结，可能连横盘都保不住。但全国大概七成的普通城市，